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Société civile immobilière

En droit des affaires français, une Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile, qui a un objet immobilier. Elle ne saurait être confondue avec la SCPI-Société civile de placements immobiliers.
Le recours à une SCI permet la détention d'un bien immobilier par plusieurs personnes et peut faciliter la transmission du bien.

Avantages

• C'est une bonne solution pour éviter les blocages pouvant naître de l'indivision, dans la mesure où le désaccord des associés n'empêche pas le gérant de la SCI de prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine.
• Elle confère un avantage fiscal pour la transmission des parts, dans la mesure où - contrairement à l'immobilier détenu en direct, où seule la valeur « brute » est prise en compte - elle autorise la déduction d'un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l'actif net qui sera l'assiette du calcul des droits de mutation.
• Elle offre un avantage patrimonial car contrairement à un bien immobilier qui ne peut être transmis par tranche, une SCI peut etre donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales. Cette procédure, si elle est étalée dans le temps, permet de bénéficier des abattements disponibles dans le droit français pour les dons faits du vivant du donateur. De plus, la très grande liberté laissée par le législateur dans la rédaction des statuts de la société permet au donateur de garder le contrôle de la société avec très peu de capital.

Inconvénients

• Pour que les éventuelles conséquences fiscales produisent tous leurs effets, il faut veiller à ce que la SCI ait une réalité et réponde à de nombreuses obligations : juridiques, comptables et fiscales (Assemblée Générale annuelle, publication des comptes…), ce qui n'est pas sans conséquences en termes de coût.
• Le recours à une SCI doit faire l'objet d'une réflexion poussée en amont de l'opération considérée, auprès d'un spécialiste. Une SCI peut se révéler très utile à condition de savoir pourquoi - et donc comment - on la constitue. Avant sa création, on devra s’assurer de savoir dans quelle condidtion elle sera potentiellement être dissoute un jour.
• Se mefier de l’apparente simplicité juridique à priori de cette forme juridique de société.